ImfiVe Finanzberatung GmbH - Finanzberatung München
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Chancen und Risiken

ImFiVe - Finanzberatung GmbH steht auch für klare und offene Worte.

In unserer Beratung werden immer beide Seiten der Medallie dargestellt.

 

Da uns aber die Risiken bekannt sind, haben wir Mechanismen entwickelt, die zu einer Reduktion der Wahrscheinlichkeit des Eintretens von negativen Einflüssen auf Ihr Investment führen.

 

Die Vergangenheit zeigt, dass solide Immobilien – wie kaum eine andere Anlagealternative – die Kriterien für einen Vermögensaufbau durch Sicherheit und langfristigen Wertzuwachs erfüllen.

 

Eine Investition in Immobilien bedeutet für jeden Anleger neben Chancen auch Risiken und Pflichten, die er mit dem Erwerb einer Wohneinheit übernimmt.

 

Im Folgenden wollen wir Ihnen die Chancen und Risiken dieser Immobilieninvestition vorstellen und Ihnen einen Überblick geben.

I. Chancen

1. Wertzuwachs:

Mit einer Immobilie erwerben Sie einen realen materiellen Wertzuwachs Ihres Vermögens. Wer recht-zeitig in qualitativ hochwertige Wohnungen in begehrter Lage investiert, kann langfristig gute Gewinne erzielen.

 

2. Vertragspartner:

Wesentlich für ein erfolgreiches Immobilieninvestment sind zuverlässige Vertragspartner, eine rechtssichere Vertragsgestaltung, ein guter Standort, moderne und qualitativ hochwertige Baumaßnahmen, ein durchdachtes Nutzungskonzept, eine ordentliche Verwaltung sowie eine weitsichtige Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung, die eine größtmögliche Kostentransparenz sowie eine solide Finanzierung und die optimale Ausnutzung von steuerlichen Vorteilen bietet.

 

3. Demographie:

Die Bundesrepublik befindet sich derzeit am Beginn eines Prozesses, an dessen Ende von den heutigen Rentenversprechungen für zukünftige Rentnergenerationen wahrscheinlich wenig übrig bleiben wird. Die Bedeutung der Immobilie - ob als selbst genutztes Zuhause oder Kapitalanlage – wird hier an Gewicht gewinnen. Ein langfristiger Wertzuwachs ist insoweit zu erwarten.

 

4. Inflationssicherheit:

Eine Immobilie in Stadtlage bzw. Stadtnahlage bietet nach den Erfahrungen seit Jahrzehnten eine gute Inflationssicherung. Die Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungsgebieten, steigende Grundstückspreise in den Städten sowie steigende Kosten für Material und Löhne können Grundlagen für Wertsteigerungen sein. Davon profitiert vor allem der Immobilieneigentümer: Wer rechtzeitig in qualitativ hochwertige Wohnungen in begehrter Lage investiert, kann langfristig gute Gewinne erzielen. Eine fremdfinanzierte Immobilie (fremdgenutzte Eigentumswohnung) wird vornehmlich im Rahmen einer langfristigen Kapitalanlage erworben. Insoweit steht bei dem Erwerb der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund. Ihre finanzierende Bank legt somit bei der Bewertung einer Immobilie das so genannte Ertragswertverfahren zugrunde. Im Gegensatz zu selbst genutzten Immobilien, bei denen das Vergleichswertverfahren und gegebenenfalls das Sachwert-verfahren zur Grundlage der Wertermittlung gemacht wird, wird bei dem Ertrags-wertverfahren der allgemeine Verkehrswert der Immobilie niedriger bewertet. Folge ist, dass die Bank im Rahmen der Finanzierung einen niedrigeren Wert als den allgemeinen Verkehrswert zugrunde legt. Der in Ansatz gebrachte Ertragswert kann insoweit vom allgemeinen Verkehrswert der Immobilie abweichen.

 

5. Steuerliche Aspekte:

Durch den Erwerb einer fremd genutzten und fremd finanzierten Eigentumswohnung werden bei Vermietung der Wohnung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Die steuerlichen Ergebnisse aus der Investition führen in der Regel zunächst zu einer Senkung des zu versteuernden Einkommens des Investors. Dies geht in der Regel mit der Senkung der Steuerschuld einher. Bezogen auf das jeweilige Investitionsvorhaben können hier Ange-hörige der steuerberatenden Berufe genaue Auskünfte über die ergebnis- und liquiditäts-wirksamen Auswirkungen erteilen.

 

6. Altersvorsorge:

Immobilien eignen sich hervorragend zur Bildung einer privaten Altersvorsorge. Die regelmäßige Immobilienrente stellt ein planbares zusätzliches Einkommen im Rentenalter dar. Auch kann eine Eigentumswohnung im Rentenalter sehr gut als eigener Wohnraum genutzt werden. Die Kosten für Miete können gespart werden.

II. Risiken

1. Langfristigkeit:

Der Kauf einer Immobilie sollte aus wirtschaftlichen wie auch aus steuerlichen Gründen grundsätzlich als langfristige Vermögensanlage gesehen werden. Selbstverständlich ist ein Weiterverkauf der von Ihnen erworbenen Immobilie jederzeit möglich. Dabei sind die Bedingungen eines Wiederverkaufes von den jeweiligen aktuellen Gegebenheiten des Immobilienmarktes abhängig. Bitte beachten Sie, dass seitens des Verkäufers Ihrer Eigentumswohnung keinerlei Rücknahmeverpflichtung bzw. – Garantie besteht. Bei einer verkürzten Haltedauer der Immobilie kann es zu einer deutlichen Absenkung des erzielbaren Verkaufspreises gegenüber der investierten Gesamtsumme (Kaufpreis, Neben- und Finanzierungskosten etc.) kommen.

 

2. Werthaltigkeit:

Auch wenn in der Vergangenheit Eigentumswohnungen in Deutschland regelmäßig Wertzuwachs erfahren haben, der teilweise erheblich über der allgemeinen Preissteigerungsrate lag, unterliegt der Immobilienmarkt doch ständigen, teilweise überraschenden Schwankungen, die u. a. auch stark von den Konjunkturzyklen beeinflusst werden. Es ist daher möglich, dass der Eigentümer bei Verkauf zu einem bestimmten Zeitpunkt einen Verlust erleiden kann.

 

3. Konzept der Nutzung:

Die Eigentumswohnung eignet sich grundsätzlich sowohl zur Selbstnutzung als auch zur Vermietung. Ein Rentabilitätsvergleich der vermieteten Eigentumswohnung mit alternativen Kapitalanlagen führt häufig zu dem Ergebnis, dass eine nicht ausreichend lange Haltedauer durch einen noch nicht erzielbaren Verkaufspreis im Verhältnis zur investierten Gesamtsumme (Kaufpreis, Neben- / Finanzierungskosten etc.) zu einer deutlichen Senkung der Rendite bis hin zu einem negativen Ergebnis führen kann. Eine fremd vermietete Immobilie (Eigentumswohnung) ist deshalb als so genannte Generationeninvestition ein vor allem langfristig zu betrachtendes Engagement, weil im gesamten Kaufpreis der Immobilie auch Kosten für Vertrieb und Marketing enthalten sind, die bei einem Weiterverkauf neben der erneut fällig werdenden Grunderwerbssteuer sowie den Notargebühren usw. unter Umständen nicht realisiert werden können bzw. wieder anfielen, dadurch den Verkaufspreis und somit die Gesamtrentabilität schmälern.

 

4. Instandsetzungen, Wohngeld und Vermietbarkeit:

Aus der Vergangenheit können Miet- und Preissteigerungen für Immobilien nicht garantiert bzw. abgeleitet werden. Die Wirtschaftlichkeit wird durch eine Finanzierung des Kaufpreises mit geringem bzw. fehlendem Eigenkapital, Wohngelderhöhungen, möglichem Leerstand der Wohnung und dergleichen unter Umständen negativ beeinträchtigt. Ein geringes Risiko liegt in einer erschwerten Vermietbarkeit der Wohnung bzw. einer eventuellen Zahlungs-unfähigkeit des Mieters oder eines Mietgarantiegebers. Als Eigentümer haben Sie zudem die Verpflichtung, Wohngeld zu zahlen. Reichen für anstehende Reparaturen am Gemeinschaftseigentum die im Wohngeld enthaltenen Vor-auszahlungen für laufende Instandsetzungen und die Rücklagen nicht aus, so kann die Eigentümergemeinschaft unter Umständen auch gegen den Willen des Erwerbers mit einer entsprechenden Mehrheit eine Sonderumlage beschließen und durchsetzen.

 

5. Steuerliche Aspekte:

Der Wiederverkauf einer erworbenen Eigentumswohnung kann erst nach dem Ablauf von zehn Jahren steuerneutral erfolgen, da vorher Veräußerungsgewinne zu versteuern sind. Es entsteht insoweit ein finanzieller Nachteil, wenn die Immobile vor Ablauf der zehnjährigen Haltefrist veräußert wird. Darüber hinaus können Aussagen über steuerliche Auswirkungen lediglich Prognosen und nicht garantiert sein, da es zu Änderungen in der persönlichen Einkommenssituation des Erwerbers kommen kann und deshalb die steuerlichen Bemessungsgrundlagen und Abschreibungssätze zukünftig variieren können. Darüber hinaus fällt beim Erwerb der Immobilie Grunderwerbssteuer an. Maßstab für die Grunderwerbssteuer ist der gesamte Wert der erworbenen Immobilie, insbesondere der Kaufpreis für das zu erwerbende Sondereigentum. Unter Umständen können auch Nebenkosten, Kaufpreisüberschreitun-gen für Sondereinbauten, aber auch Baukosten der Grunderwerbssteuer unterworfen sein. Darüber hinaus ist nach dem Erwerb der Eigentums-wohnung eine jährliche Grundsteuer zu zahlen. Die Höhe der Grundsteuer ist von dem für die Wohnung festgestellten Einheitswert abhängig. Für alle betroffenen Steuerarten können sich die Rahmen-bedingungen, insbesondere die Rechtsprechung, die Beurteilung durch die Finanz-verwaltung und die Steuer-sätze in Zukunft ändern.

 

6. Kein Risikoausschluss:

Beim Erwerb der Eigentums-wohnung ist zu beachten, dass für die Zukunft nicht sämtliche Risiken ausgeschlossen werden können. Darunter fallen mögliche Veränderungen der Einkommenssituation, Mietausfälle oder unvorhergesehene Reparaturen, unvorhersehbare Ereignisse und Schicksalsschläge.

 

7. Finanzierung:

Die Finanzierung der Immobilie erfolgt in der Regel aus Eigenkapital und Fremdmitteln. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass der Erwerber neben dem Kaufpreis üblicher Weise auch die Erwerbsnebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbssteuer) sowie gegebenenfalls entstehende Zwischenfinanzierungskosten (für die Zeit der ersten Raten-zahlung ab Erwerb / Baubeginn bis hin zur Vermietung) zu bezahlen hat, die in das Gesamtinvestitionsvolumen mit einzuberechnen sind. Bei der Entscheidung zur Investition sind neben den behandelten objektspezifischen Chancen und Risiken, auch die persönlichen und individuellen Verhältnisse des Erwerbers (z. B. Alter, Finanzierungsdauer, Einnahmesicherheit, usw.) zu berücksichtigen. Wenn der Erwerber den Erwerb seiner Eigentums-wohnung durch ein Bankdarlehen finanziert, haftet er persönlich für die fristgerechte Bedienung von Zinsen und die Tilgung seines Darlehens, unabhängig vom Vermietungsstand seiner Eigentumswohnung. Bei Nichtbedienung des Darlehens kann es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie und zu Vollstreckungsmaßnahmen in das Einkommen und Vermögen des Eigentümers kommen, die bei ihm zu starken Vermögensverlusten bis hin zur Insolvenz führen können. Darüber hinaus ist bei Finanzierungen durch Dritte (Banken usw.) zu berücksichtigen, dass die Konditionen, wie Zins und Tilgung, zeitlich befristet sind und die Immobilie möglicherweise in der Zukunft deswegen gegebenen-falls nachfinanziert werden muss. Nach Ablauf der Finanzierung muss der Erwerber sich gegebenenfalls um eine Anschlussfinanzierung mit Vereinbarung neuer Konditionen und unter Einrichtung neuer Bankbearbeitungsgebühren kümmern. Zu beachten ist, dass bei einer Anschlussfinanzierung der dann gültige Zinssatz höher oder niedriger sein kann als zu Beginn der Investition, wodurch sich eine liquiditätsmäßige Verbesserung oder Verschlechterung im Verhältnis zu den Mieteinnahmen ergeben kann. Die Finanzierung der von Ihnen erworbenen Eigentumswohnung ist Gegenstand eines eigenen Vertragsverhältnisses mit der Bank. Bitte beachten Sie ebenfalls, dass bei einem vorzeitigen Weiterverkauf der Immobilie inner-halb der Zinsfestschreibungszeit möglicherweise eine außerplanmäßige Rückführung des Darlehens an die finanzierende Bank erfolgt. Hierbei können weitere Kosten im Rahmen einer Vorfälligkeitsentschädigung entstehen, da Kreditinstitute grundsätzlich nicht verpflichtet sind, grundpfandrechtlich besicherte Darlehen vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit zurückzunehmen. Bitte erfragen Sie gegebenen-falls die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei Ihrer finanzierenden Bank.

 

8. Kumulation von Chancen und Risiken

Jede der genannten Chancen und Risiken können einzeln oder zusammen auftreten.

Schauen Sie mal rein!

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